تجربه جدید مستاجران از رشد نرخ اجاره بها - وبلاگ رشد آرمان

به گزارش وبلاگ رشد آرمان، این روز ها دولت به دنبال موفقیت مسکن ملی و تکمیل پروژه مسکن مهر دولت قبل است و مجلسی ها هم جشن انتخاب مجدد و یا شکست در آن را گرفته اند، اما ناگزیر از آنکه مستاجران در حال تجربه جدیدی از رشد نرخ اجاره بها هستند.

به گزارش گروه اقتصادی وبلاگ رشد آرمان، این روز ها دولت به دنبال آغاز مرحله دوم ثبت نام مسکن ملی و تکمیل مسکن مهر است که از دولت قبل به ارث برده است و مجلسی ها سرگرم دریافت جشن انتخاب مجدد و یا عدم موفقیت در انتخابات دوره یازدهم شده اند و موضوع مهم بخش مسکن یعنی مستاجران را فراموش نموده اند.

هنوز چند ماهی به آغاز فصل جابجایی مسکن باقی مانده است، اما خبر ها از بازار مسکن حاکی از این است که نرخ اجاره بها رو به افزایش گذاشته است. حال سوال این است که چرا مجلسی ها و دولتی ها اقدامی برای بازار اجاره مسکن نمی نمایند.

تصور همگان بر این است که جابجایی مسکن تنها منوط به روز های تابستان است، اما این روز ها نیز شاهد این هستیم که عرضه واحد های مسکونی برای مستاجران بسیار کم است و همین نبود عرضه و فایل جدید برای مستاجران دردسرساز شده و نرخ اجاره بهای مسکن را افزایش داده است.

*هفت میلیون خانوار در ایران مستاجر هستند

آمار ها نشان می دهد که هفت میلیون خانوار در ایران مستاجر هستند و هر خانوار ایرانی را اگر سه نفر بدانیم می توان گفت: بیش از بیست میلیون نفر با موضوع جابجایی و واژه مستاجری به خوبی آشنا هستند. حال اگر یک خانوار ایرانی با درآمد پایین و حداقلی برای تأمین مسکن خود به طور میانگین 12 میلیون تومان تا 15 میلیون تومان در سال هزینه کند می توان گفت: بیش از نیمی از درامد خود را صرف اجاره بها می نماید. حال سوالی که این روز ها مطرح است این است که در روز های پایانی سال چرا باید نرخ اجاره بهای مسکن افزایش یابد.

حال اگر متوسط سهم هزینه مسکن از سبد هزینه سالانه خانوارها، 50 درصد تا 70 درصد برای این قشر باشد، به عبارتی بیش از نیمی از درآمد های مستاجران و هزینه های آن ها را این روز ها اجاره بها در بر می گیرد و درآمدی برای هزینه در سایر موارد ضروری و روزمره وجود نخواهد داشت.

*95 درصد مستاجران را دهک های یک تا سه تشکیل می دهند

حمید رضا مومنی کارشناس اقتصاد مسکن می گوید: بیش از 95 درصد مستاجران کشور را دهک های یک تا سه و متوسط جامعه تشکیل می دهد پس بنابراین اگر بی توجهی به این قشر از جامعه گردد و نرخ اجاره بها بیش از حد و بالاتر از نرخ تورم افزایش یابد این قشر از جامعه متحمل هزینه های زیادی شده و توانایی اقتصادی آن ها به شدت کاهش می یابد.

وی اضافه کرد: وقتی بیش از بیست میلیون نفر در کشور درگیر موضوع اجاره و اجاره نشینی هستند پس دولت باید برای بخش مسکن و مسکن ملکی یارانه اختصاص بدهد و این موضوع را از یک نقطه ای آغاز کند تا حل گردد.

اگر چه این روز ها بحث ورود دولت به بازار اجاره مطرح است و گفته می گردد دولت میخواهد با ایجاد نظام اجاره داری حرفه ای مشکل مستاجران را تا حدودی حل نماید، اما به نظر می رسد مشکل این روز های بازار اجاره نبود عرضه و بالا بودن تقاضا است.

پس آیا این اقدام دولت به همین سرعت می تواند تاثیرگذار باشد و سهم سبد هزینه سالانه خانوار ها را کاهش دهد.

*عرضه مسکن ملکی می تواند اجاره نشینی را در کشور کاهش دهد

افشین پروین پور کارشناس اقتصاد مسکن با بیان اینکه در بعضی کشور های اروپایی متوسط سهم هزینه مسکن از درآمد خانوار، کمتر از 20 درصد است، گفت: رسیدن به این عدد بسیار سخت است. اما تاکید می کنم که تا زمانی که عرضه مسکن افزایش نیابد هیچ طرح و برنامه ای نمی تواند مشکل اجاره و مستاجران را به طور قطعی حل نماید.

وی با تاکید بر اینکه تا زمانی که عرضه مسکن افزایش نیابد و بازار مسکن متعادل نگردد بازار مسکن و بازار اجاره بها متعادل و کنترل نخواهد شد، ادامه داد: باید به سمت عرضه ملکی و افزایش فراوری مسکن حرکت کنیم، چرا که تا زمانی که عرضه افزایش نیابد و تقاضای مسکن در بازار اجاره کاهش نیابد نرخ اجاره بها متعادل نمی گردد.

پروین پور در پاسخ به این سئوال که آیا ساخت واحد های استیجاری می تواند به بخش اجاره نشینی یاری کند گفت: در بعضی کشور های اسکاندیناوی که رشد جمعیت آن ها و میزان ازدواج در آن کشور پایین است ساخت واحد های استیجاری رونق دارد، اما این موضوع در ایران نمی تواند مناسب باشد چرا که در ایران رشد جمعیت بالا است و سالانه 800 هزار ازدواج در کشور به ثبت می رسد پس ساخت مسکن استیجاری یک ایده غلط است.

عرضه مسکن های اجاره ای نایاب است

گزارش ها از بازار اجاره مسکن حاکیست که این روز ها فایل واحد های مسکونی برای اجاره بسیار کم است و به عبارتی عرضه واحد های مسکونی مورد نظر برای اجاره بسیار نایاب است.

لطفی یک عضو هیات مدیره اتحادیه املاک با اشاره به اینکه این روز ها شرایط عرضه واحد های مسکونی اجاره ای بسیار کم و نایاب شده گفت:نبود عرضه مناسب و فایل مناسب مسکن باعث شده تا نرخ اجاره بهای مسکن در مشاوران املاک این روز ها افزایشی گردد.

وی در پاسخ به این سئوال که نرخ اجاره بها تابع قیمت مسکن است و همانطور که می دانید قیمت مسکن افزایشی نبوده است. حال که قیمت مسکن افزایش نیافته و فصل جابجایی نیست پس چرا نرخ اجاره بهای مسکن باید رشد کند گفت:یک دوره ای اینگونه بود که تغییرات قیمتی فقط در فصل جابجایی مسکن رخ می داد شرایط اقتصادی نامشخص و رشد نقدینگی و تورم باعث می گردد تا بیشتر مالکان زورشان به مستاجر ها برسد.

وی ادامه داد: بیشتر مستاجران به دلیل نبود واحد مسکونی اجاره ای با مالکان به توافق می رسند و قرارداد خود را تمدید می نمایند و همین موضوع نیز به ضرر مشاوران املاک تمام می گردد.

اغلب مشاوران املاک می گویند که به هر سوی نرخ اجاره بها همیشه تابع قیمت مسکن است و زمانی که قیمت مسکن افزایش می یابد نرخ اجاره بها نیز متاثر از آن بالا می رود.

حسام عقبایی نایب رئیس اتحادیه مشاوران املاک در مورد اینکه مگر نه اینکه نرخ اجاره بهای مسکن را باید قیمت مسکن مشخص کند گفت: نرخ اجاره بها تابع قیمت مسکن بوده و هست و این موضوع در تمام جهان حاکم بوده است، اما اینکه رشد اجاره بها باید همیشه متناسب با رشد و یا کاهش قیمت مسکن باشد، اینطور نیست.

وی اضافه کرد:به هر حال وقتی شرایط اقتصادی به شکل نامناسبی درآمد ها را کاهش می دهد بعضی مالکان مسکن نرخ اجاره بهای خود را افزایش می دهند و، چون نظارتی هم نیست می بینیم که مستاجران مجبور به پذیرش قیمت های اعلام شده از سوی مالکان می شوند. حال وقتی قیمت مسکن رشد ندارد، اما نرخ اجاره افزایشی است موضوعی است که باعث تعجب خود املاکی ها شده است.

*رشد تعداد مستاجران در دو سال گذشته

مهدی روانشاجهان یک کارشناس مسکن در مورد اینکه چرا در روز های پایانی سال باید نرخ اجاره بهای مسکن افزایش یابد گفت:نمی توان با قاطعیت در مورد اینکه، چون فصل جابجایی نیست پس نباید اجاره بها رشد کند چرا که رفتار بازار اجاره با بازار خرید و فروش مسکن کاملا متفاوت است.

وی ادامه داد: با رشد شدید قیمت مسکن در دو سال گذشته و کاهش قدرت خرید تعداد مستاجران رو به برتری گذاشته است. پس اینکه اجاره بها فقط یک بار آنهم در سال و آنهم در فصل جابجایی افزایش یابد چندان درست نیست.

وی ادامه داد:به هم خوردن تعادل بازار مسکن و نبود عرضه باعث شده تا نرخ اجاره بها در روز های پایانی سال هم دستخوش تغییر و تحول گردد.

*کمبود عرضه دست مالکان را در بالا بردن نرخ اجاره بالا برده است

خیامی یکی از مشاوران املاک در منطقه 11 گفت: متاسفانه این روز ها نبود فایل اجاره مسکن برای ما املاکی ها هم جای سوال است که در روز های پایانی سال چرا باید تعداد مراجعه نمایندگان تا این حد بالا برود.

او می گوید:عرضه پایین مسکن برای اجاره باعث شده تا تقاضا برای اجاره مسکن افزایش یابد و همین موضوع دست مالکان را در بالا بردن نرخ اجاره بالا برده است.

وی اضافه کرد: فایل مورد نظر اجاره مسکن در بیشتر مشاوران املاک کمیاب شده است و به نظر می رسد افزایش تقاضا و کمبود عرضه باعث شده تا نرخ اجاره بهای مسکن در روز های غیر حساس از لحاظ جابجایی رو به بالا باشد.

* افزایش 31 درصدی اجاره در 8 ماه سال جاری

بر اساس آمار های بانک مرکزی نرخ اجاره مسکن در تهران و مناطق شهری در حالی در 8 ماه سال جاری نسبت به سال قبل 31.7 درصد افزایش یافته که قیمت مسکن تغییر چندانی نداشته است. حال اگر در روز های آینده نظام اجاره داری حرفه ای هم تصویب نهایی و حتی اجرایی گردد تا زمان جابجایی نمی تواند موجب ثبات قیمت ها گردد.

دولت باید برای علاج بخشی در بازار اجاره به سمت فراوری و عرضه مسکن برود. اما فراوری مسکن یک موضوع و عرضه ان یک موضوع دیگری است چرا که تا زمانی که قانونی برای عرضه مسکن های فراوری شده نداشته باشیم و قانونی هم برای مقابله با سوداگران نداشته باشیم، نمی توانیم به تعادل بازار اجاره و خرید مسکن خوشبین باشیم.